WEG-Reform 2020 – Was ändert sich? Die 4 wichtigsten Änderugen

Seit dem 01. Dezember 2020 gilt das neue Wohnungseigentums­modernisierungsgesetz WEMoG und stellt damit viele Verwalter und Eigentümer vor neuen Herausforderungen. Mitunter wurden damit nun Eigentumsversammlungen per Online-Konferenz möglich gemacht und Hürden für Beschlussfassungen aufgeweicht. Was ändert sich also künftig genau? 

Was ändert sich bei der Eigentümerversammlung?

Eine der größten Veränderungen betrifft mitunter die Wohnungseigentümerversammlung welche mit Beschluss nun auch per Online-Teilnahme stattfinden kann.

§ 23 WEG: Wohnungseigentümer­­versammlung

Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.

Damit ergeben sich nun zwei verschiedene Möglichkeiten eine Eigentümerversammlung durchzuführen:

1. die klassische Präsenzversammlung 
2. die Präsenzversammlung mit freiwilliger Online-Teilnahme

Die Wohnungseigentumsgemeinschaft erhält nunmehr eine Beschlusskompetenz, ob und in welchem Umfang eine Online-Teilnahme erfolgen soll. Dabei hat die Versammlungsleitung die Voraussetzung der Nichtöffentlichkeit herzustellen. Gegen „Manipulationen“ durch Eigentümer kann sie nur einschreiten, wenn diese erkennbar werden. Auch die Abgabe der Stimmberechtigung sollte im Voraus klar definiert werden. (Im Chat oder Audio?)

Des Weiteren reicht eine Vollmacht nun auch in Textform aus und muss nicht mehr wie zuvor schriftlich erteilt werden. Die Einladungsfrist wurde von nunmehr 2 Wochen auf 3 Wochen verlängert. Dafür wurden die Anforderung der Beschlussfähigkeit im Gesetzestext gestrichen. Hierbei ist es nicht mehr notwendig mit mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten zu sein, damit eine Versammlung als beschlussfähig gilt. Spricht somit, dass eine Versammlung immer Beschlussfähig ist unabhängig von den anwesenden Miteigentumsanteilen!

Was ändert sich beim Umlaufbeschluss? 

Die Abstimmung per Umlaufbeschluss wurde vereinfacht. Wo zuvor die Stimmabgabe schriftlich von den einzelnen Eigentümern erteilt werden musste, reicht nun eine Abgabe in Textform aus (per E-mail, SMS, etc.). Es müssen weiterhin alle Eigentümer dem Umlaufbeschluss zustimmen (Allstimmigkeit) damit dieser gilt. Es sei denn, die Wohnungseigentümer beschließen im Vorwege, dass ein einzelner Gegenstand mit Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Dabei muss klar ersichtlich sein, um welchen Gegenstand es sich handelt.

§ 23 WEG Abs. 3 Satz 2: Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

Was ändert sich bei der Beschlussfassung?

Die Hürden zur Beschlussfassung wurden im WEG-Gesetz merklich abgesenkt. Künftig reicht die einfache Mehrheit aus, um eine Entscheidung auf der Eigentümerversammlung verbindlich zu treffen. In diesem Fall zahlen nur diejenigen Eigentümer, die für die Maßnahme stimmen. Nur ihnen ist dann allerdings auch die Nutzung gestattet.

Eine nachträgliche Teilhabe ist jedoch möglich. Hierbei kann ein Eigentümer nach Meinungsumschwung oder Eigentumswechsel nachträglich gegen Kostenbeteiligung per Beschluss den Nutzen beantragen.

Wird der Beschluss mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Eigentümer gefasst, die 50 Prozent der Miteigentümeranteile repräsentieren, gilt die Entscheidung für alle. Das bedeutet auch: Jeder muss zahlen und alle dürfen nutzen. 

Wie geht man mit baulichen Veränderungen um?

Bauliche Veränderungen werden in §§ 20, 21 WEG umfassend neu geregelt.

Über jede bauliche Maßnahme wird nach § 20 WEG mit einfacher Mehrheit

entschieden jedoch fallen Nutzungen und Kosten grundsätzlich bei den Eigentümern an, die

für die Maßnahme gestimmt haben. Jedoch kann durch Mehrheitsbeschluss festgelegt werden, wie die Verteilung der Kosten geregelt werden soll. 

Eine Sperre gilt jedoch weiterhin nach § 20 Abs. 4 WEG.

§ 20 WEG Abs. 4: Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.

Hierbei ist jedoch zu Beachten, dass eine bauliche Veränderung nicht automatisch zur Nichtigkeit führt sonder lediglich anfechtbar ist. Auch kommt es auf die Art der Umgestaltung an. Zu definieren ist hier der Begriff der grundlegenden Umgestaltung. Im engeren Sinne müsste sich der Gesamteindruck insgesamt verändern und nicht nur hinsichtlich einzelner Gebäudeteile.

Wir fassen kurz zusammen, welche Möglichkeiten der Kosten- und Nutzungsverteilung bei baulichen Veränderungen gelten:

1. § 21 Abs. 3: Es zahlen und nutzen grundsätzlich nur die Einheiten der Ja-Stimmen
2. § 21 Abs. 2: Bei qualifizierter Mehrheit oder bei sich amortisierenden Maßnahmen zahlen und nutzen alle nach Miteigentumsanteilen.
3. § 21 Abs. 1: Bei individuellem Begehren zahlt und nutzt nur die Einheit des Begehrenden.
4. § 21 Abs. 4 WEG gewährt Nichtnutzungsberechtigten durch einen Meinungsumschwung oder Eigentümerwechsel den Anspruch auf Beschluss, gegen Kostenbeteiligung der Einheit künftig auch an Nutzungen teilzuhaben.

Was ändert sich für den Verwaltungsbeirat?

Anders als zuvor gibt es nunmehr keine Beschränkung der Anzahl der Mitglieder im Beirat. So war es zuvor zwingend vorgeschrieben, 3 Mitglieder im Beirat zu haben. Weiterhin gilt, dass ein Beiratsmitglied auch ein Wohnungseigentümer sein muss.

§ 29 WEG Abs. 1: Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.