Unser Kerngebiet: Die Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG)

Eine Wohnungseigentumsgemeinschaft beschreibt im Deutschen Wohnungseigentümerrecht die durch eine Teilungserklärung geregelte Aufteilung der Eigentumsverhältnisse von Wohnanlagen.

Beim Kauf einer Wohnung kommt man um eine Eigentümergemeinschaft nicht drum herum. In Ihrem Kaufvertrag ist ebenso wie in der Teilungserklärung angegeben, welchen Anteil Ihr erworbenes Eigentum am Gesamtbestand aufweist. Anderen Eigentümern in Ihrem Haus gehören andere Wohnungen bzw. Teileigentumseinheiten. Sie alle zusammen bilden die Eigentümergemeinschaft.

Was versteht man unter Hausgeld/Wohngeld?

Zu jeder Wohnung gehört ein Treppenhaus, Eingang, Flure, Gartenanlage oder Ähnliches. Diese müssen für alle Eigentümer zur Verfügung stehen und instand gehalten werden. Ebenso entfallen viele Gebühren und Entgelte für das gesamte Gebäude bzw. für die Gebäudeanlage. So fallen z.B. Gebühren für die Stromversorgung für die Treppenhausbeleuchtung an oder etwa die Reinigungs- bzw. Pflegekosten für Treppenhaus, Garten oder den Fahrradkeller.

Damit das Gebäude gepflegt und instand gehalten werden kann, muss jeder Miteigentümer einen Beitrag in die Gemeinschaftskasse zahlen. Die Höhe, Form und Fälligkeit wird nach Vorgaben der Teilungserklärung und des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) im Wirtschaftsplan festgehalten. Zumeist wird dieser Beitrag relativ zur erworbenen Wohnfläche oder Miteigentumsanteil ermittelt, kann aber je nach Teilungserklärung oder Beschlüssen variieren. Diesen Beitrag nennen wir Hausgeld. Häufig wird fälschlicherweise auch das Wort “Wohngeld” verwendet. Im rechtlichen Sinne versteht man unter der Bezeichnung Wohngeld eine Sozialleistung vom Staat.

Das Hausgeld dient zur Deckung der laufenden Kosten, welches für ein Gebäude laufend und regelmäßig anfallen. Ein Teil dieses Hausgeldes wird des Weiteren in die Rücklage geführt, welche zur Instandhaltungszwecken dient.

Wie wird die Rücklage gebildet?

Wie bereits auch beim Hausgeld wird dieser im Wirtschaftsplan generiert und nach dem Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Eigentümer aufgesplittet. Jede Wohnungseigentümergemeinschaft ist darüber hinaus verpflichtet eine Rücklage zu bilden mit welcher Instandhaltungen bezahlt werden können. Diese Rücklage wird getrennt von dem WEG-Konto in einem Rücklagenkonto verwaltet.

Wie wird das WEG-Konto verwaltet?

Als Ihr Hausverwalter verwalten wir Ihre Wohnungseigentums-Konten selbstverständlich getrennt von unserem geschäftlichen Vermögen. Dabei wird ein Fremdgeldkonto eröffnet um den bestmöglichsten Schutz und Gewährleistung zu bieten. Anders als beim Treuhandkonto, welches auf den Namen der Hausverwaltung laufen würde, wird ein Fremdgeldkonto im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft geführt. Und hier liegt gerade der Knackpunkt, der Name unter dem das Konto geführt wird ist essentiell wichtig.

Auch wenn ein Treuhandkonto sich im ersten Hinblick sinnvoll und sicher erscheint, bringt diese Art von Konto gewisse Risiken mit sich.

Bei finanziellen Schwierigkeiten der Hausverwaltung können deren Gläubiger ein Treuhandkonto pfänden, da Inhaber dieses Konto die Hausverwaltung ist. Die betroffenen Eigentümer der WEG müssten  in diesem Fall eine Drittwiderspruchsklage gegen die Gläubiger erheben, um ihr Vermögen zu schützen. Ein solches Verfahren ist mit viel Zeit, Kosten und Ärger verbunden. Hinzu kommt, dass bei einer Verpfändung des Treuhandkontos nur die Hausverwaltung von der Bank unterrichtet wird, nicht aber die eigentlich betroffenen Eigentümer. Dies kann zur Folge haben, dass das Geld der Wohnungseigentumsgemeinschaft bereits verpfändet wurde und diese erst zu spät davon Kenntnis erlangen.

Ein weiterer Nachteil des Treuhandkontos liegt darin, dass bei Auflösung, Tod oder bereits einer untätigen Verwaltung die Eigentümer zunächst mangels Zugriffsmöglichkeiten nicht an Ihre Gelder kommen. In diesem Fall müsste sich die Wohnungseigentümergemeinschaft ebenso um gerichtliche Hilfe bemühen. Auch herrscht hier eine Intransparenz auf Seiten der Wohnungseigentümer, da diese keinen direkten Zugriff auf Konteneinsicht bei der Bank haben. Dieser Nachteil kann im schlimmsten Fall sogar dazu führen, dass eine WEG nicht einmal bemerkt, wenn eine Hausverwaltung das Gemeinschaftsgeld zweckentfremdet oder sogar veruntreut.

Aufgrund der zahlreichen Risiken, die Treuhandkonten mit sich bringen, sind diese mit dem für das Wohnungseigentumsrecht geltenden Grundsatz ordnungsgemäßer Hausverwaltung nicht zu vereinbaren (§§ 21 WEG). Seit Inkrafttreten der Novelle im Wohnungseigentumgesetz (im Jahre 2007) ist der Hausverwalter dazu verpflichtet das Vermögen der Wohnungseigentumgesmeinschft getrennt von seinem Vermögen zu verwalten (§27 Abs.5 WEG). Ein Urteil vom 14.07.2014, in welchem die Wohnungseigentumgemeinschaft aufgrund des Führens eines Treuhandkontos Klage gegen den Hausverwalter erhebt, untermauert die Unzulässigkeit eines Treuhandkontos (LG Frankfurt (Oder), AZ: 16 S 46/14, 14.07.2014).

Seit der Gründung unserer Hausverwaltung Gutzki Immobilien nutzen wir ausschließlich Fremdgeldkonten für unsere Wohnungseigentumsgemeinschaften, da diese Art von Konto  selbst bei kritischer Vermögenslage des Verwalters pfändungssicher und insolvenzfest ist. Ein weiterer Vorteil ist die Transparenz mit welcher ein Fremdgeldkonto einher geht. Die Eigentümergemeinschaft kann als Kontoinhaberin auch auf das Konto zugreifen sowie Auskünfte erhalten. Zu allerletzt kann das offene Fremdgeldkonto bei einem Verwalterwechsel übernommen werden, da nur die Kontovollmacht und die Anschrift der Hausverwaltung geändert werden muss.

Was ist Gemeinschafts- und Sondereigentum?

Grundsätzlich gehört zum Sondereigentum der Bereich des Wohnungseigentums, der durch den Eintrag im Aufteilungsplan und der Zuteilung eines Miteigentumsanteils am Gemeinschaftseigentum abgegrenzt und der nur durch den jeweiligen Eigentümer genutzt werden darf. Das Gemeinschaftseigentum ist somit der Teil des Hauses oder des Grundstückes, welches das Sondereigentum umgibt. So gehören beispielsweise das Dach und Fassade zum Gemeinschaftseigentum.

Häufig ist es jedoch nicht einfach, Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum explizit zu unterscheiden. Zwar ist es in der Teilungserklärung beschrieben, jedoch meist nicht umfangreich genug oder sogar uneindeutig. Des Weiteren können sich die Gesetze drastisch von der Teilungserklärung differenzieren. Dies liegt meist daran, dass in der Zwischenzeit sich das WEG-Gesetz verändert und angepasst wurde. Einige Teilungserklärung jedoch noch den alten Gesetzen folge leisten.

Was bedeutet dies also für eine Hausverwaltung?

Vor allem Verwalter müssen sich mithilfe von Fortbildungen und Gerichtsurteilen auf dem aktuellen Stand sein. Die Gerichte sind zur Zeit häufig mit solchen Unklarheiten beschäftigt. Eine Reform des WEG-Gesetzes ist zur Zeit sogar in Planung. Die letzte große Reform war im Jahre 2007.

Die Regeln der WEG

Die Spielregeln für eine Wohnungseigentümergemeinschaft stehen zum einen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), in der Teilungserklärung sowie in den Beschlussfassungen (Vereinbarungen) der Eigentümergemeinschaft.

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Sondereigentümern selbst. Jedoch kann man sich vorstellen, dass bei wachsender Eigentümerzahl die Schwierigkeit einer Selbstorganisation steigt. Des weiteren ist tatsächlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das Organ der Hausverwaltung zwingend vorgeschrieben, da nicht eine Vielzahl von Personen die laufenden Geschäfte gemeinsam führen können.

Die Sondereigentümer wählen mehrheitlich ihre Verwaltung, die sich dann um alle Belange der Eigentümergemeinschaft kümmert und die Eigentümer in allen anfallenden Dingen berät und vertritt. Aufgaben der Verwaltung sind z.B. die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, die Abrechnung der Ausgaben und Verbräuche und die Organisation des täglichen Ablaufs z.B. durch den Hausmeister oder andere Dienstleister. Die Verwaltung hat auch die Aufgabe, Eigentümerversammlungen zu führen und so Entscheidungen bezüglich der gemeinsamen Interessen herbeizuführen und die getroffenen Beschlüsse umzusetzen. Übliche Themen sind beispielsweise die Jahresabrechnung, Gartenpflege oder Fassadeninstandsetzung.

Die Verwaltung des Sondereigentums obliegt jedem Sondereigentümer selbst. Dies betrifft sowohl die Instandhaltung (z.B. Installation in der Wohnung) als auch gegebenenfalls die Verwaltung des Mietverhältnisses bei vermieteten Einheiten.

Wie werden die Kosten verteilt?

Die Kosten werden nach den Umlageschlüsseln anteilig auf die einzelnen Eigentümer verteilt. Diese ergeben sich zum einen aus dem WEG-Gesetz, zum anderen aber auch aus der Teilungserklärung. Seltener können jedoch auch einige gesonderte Verteilungsschlüssel in der Versammlung in einem Beschluss festgehalten werden. So können Umlageschlüssel Beispielsweise nach dem Miteigentumsanteil (MEA), pro Kopf oder nach Quadratmeter-Einheit berechnet werden.

Die Eigentümerversammlung

Jede Eigentümergemeinschaft muss sich, nach Wohnungseigentumsgesetz, mindestens einmal im Jahr versammeln, um miteinander in Form von Beschlüssen Entscheidungen zu treffen, bei denen jeder Miteigentümer seine Stimme einbringen kann.

Es gibt mehrerer Möglichkeiten einen Beschluss zu fassen.

Zur regelmäßigen Methode gehört die ordentliche Eigentümerversammlung (EtV). Diese wird mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen, welche die regelmäßigen anfallenden Tagesordnungspunkte (TOPs) wie Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung beinhalten bis hin zur Instandhaltungs Planungen oder sonstige Belangen oder Fragen von einzelnen Eigentümer. Jeder Eigentümer kann TOPs zur Eigentümerversammlung im Vorwege beim Verwalter beantragen.

Die Frist zur Einberufung der Eigentümerversammlung soll mindestens zwei Wochen betragen. Daher sollte auch jeder Eigentümer seine Top Punkte so früh wie möglich beim Verwalter einreichen, damit dieser die Frist einhalten kann.

Neben der ordentlichen Eigentümerversammlung gibt es noch die außerordentlichen Eigentümerversammlung. Diese wird vom Verwalter bei meist wichtigen und dringlichen Fragen oder Themen einberufen. Des weiteren hat die Verwaltung eine Versammlung einzuberufen, wenn ein Viertel der Miteigentümer (gerechnet nach deren Anzahl = Kopfprinzip) dies von ihm fordert.

Weniger gewöhnlich ist der Umlaufbeschluss, welcher nur sehr selten und für einzelne dringliche TOPs genutzt wird. Hierbei erhalten alle Eigentümer ein Rundschreiben zur Zustimmung eines erforderlichen Beschlusses. Jedoch kann dieser Beschluss nur erteilt werden, wenn ALLE Eigentümer zustimmen. Sobald auch nur ein Eigentümer nicht zustimmt oder abwesend ist, kommt kein Beschluss zustande. In der Praxis ist es daher oft schwierig, auf diesem Weg einen wirksamen Beschluss herbeizuführen.

Welche Aufgaben haben die Beiräte?

Der Verwaltungsbeirat hat in erster Linie eine unterstützende Funktion für den Hausverwalter und hilft bei der Durchführung seiner Aufgaben. Dieses Gremium besteht ausschließlich aus Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft, wird von allen Eigentümern in der Eigentümerversammlung gewählt und sollte das Vertrauen der ganzen Gemeinschaft genießen. Die Hauptaufgaben der Beiräte sind die Prüfung der angefallenen Rechnungen, die Terminplanung der jährlichen Eigentümerversammlung und welche Themen auf die Tagesordnung kommen. Während des laufenden Wirtschaftsjahres dient der Beirat als Koordinationsstelle und sinnvolles Bindeglied zwischen den Eigentümern und der Immobilienverwaltung. Weitere Aufgaben sind mitunter die ehrenamtliche Einholung und Prüfung der Kostenvoranschläge.