Eigentümerversammlung während der Corona-Epidemie?
Die Eigentümerversammlung ist wohl eine der wichtigsten Veranstaltungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hier werden mitunter wichtige Themen und Instandhaltungsmaßnahmen für das kommende Jahr besprochen. Aber auch die Jahresabrechnung vom Vorjahr und der neue Wirtschaftsplan werden in dieser Versammlung beschlossen.
Finden Eigentümerversammlungen trotz Corona noch statt?
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz besteht grundsätzlich die Pflicht, einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Eine Eigentümerversammlung kann daher nicht einfach ausgesetzt werden.
Aufgrund der jetzigen Lage fragt man sich jedoch, ob und wie so eine Eigentümerversammlung noch durchgeführt werden soll.
Nach behördlichen Vorgaben wurden auf Grund des Kontaktverbots zunächst alle geplanten Eigentümerversammlungen abgesagt und auf einen unbestimmten Zeitpunkt verschoben.
Können Eigentümerversammlungen online stattfinden?
Zu Zeiten von Corona gehört das Homeoffice immer mehr zum normalen Alltag. Online-Konferenzdienste wie Skype, Zoom oder Hangouts werden immer beliebter. Es ist also eine berechtigte Frage, ob man die Eigentümerversammlung nicht einfach online abhalten kann. Der behördlichen Auflage des Kontaktverbots kann somit Folge geleistet werden und es bleibt den Teilnehmern sogar der Weg zum Versammlungsort erspart. Wie sieht es dabei jedoch mit der Rechtssicherheit aus?
Eine Eigentümerversammlung ist erst einmal keine öffentliche Veranstaltung. In vielen Teilungserklärungen gibt es dazu bestimmte Einschränkungen, wer zur Eigentümerversammlung überhaupt erscheinen darf. Sollte man sich also für eine Online-Versammlung entscheiden, muss gewährleistet sein, dass keine externe Person Zugriff zu dieser Versammlung hat. Neben der technischen Hürde spricht man im Wohnungseigentumsgesetz von “erschienen stimmberechtigten Eigentümern”, wobei „erschienen“ mit „körperlich anwesend“ zu übersetzen ist. Die Gefahr, dass diese virtuelle Eigentümerversammlung angefochten werden kann, besteht demnach weiter.
Prinzipiell lässt sich solch eine Web-Versammlung also praktisch zwar durchführen, nur kann diese gerade bei uneinigen Wohnungseigentümergemeinschaften zum Streitpunkt werden.
Was schlagen wir unseren Kunden vor?
Um wenigsten die Jahresabrechnung und den neuen Wirtschaftsplan beschließen zu können, und somit die lästige Steuererklärung vom Tisch zu bekommen, kann für wichtige Tagesordnungspunkte (TOPs) ein Umlaufbeschluss in Erwägung gezogen werden. Der Nachteil hierbei liegt darin, dass ALLE Eigentümer für “Ja” abstimmen müssen, damit dieser als beschlossen gilt. Die Allstimmigkeit ist hier zwingend erforderlich.
Es gibt aber eine Lösung, die Eigentümerversammlung dennoch stattfinden zu lassen. Dazu beruft die Hausverwaltung eine Versammlung zu den wichtigsten TOPs ein, für welche dann die Eigentümer ihre jeweiligen Vollmachten mitsamt Weisungen an die Verwaltung ausstellen. Alle dazu notwendigen Unterlagen werden den Eigentümern im Vorwege per Mail und bei Bedarf per Post zugestellt. Nach Einsicht können dann die Vollmachten und Weisung an die Verwaltung ausgestellt werden. Die Tagesordnungspunkte, welche eine aufwendigere Auseinandersetzung erfordern, müssen auf eine spätere Eigentümerversammlung vertagt werden.
Unsere Einschätzungen und Ideen, mit den derzeitigen Einschränkungen aufgrund der Corona-Epidemie umzugehen, entsprechen dem Stand vom 07.04.2020. Sowohl die rechtliche Lage als auch die Umsetzbarkeit unserer Lösungen kann sich durch neue behördliche Auflagen jederzeit ändern. Wir sind jedoch überzeugt, dass wir durch die beschriebenen Maßnahmen in Zusammenarbeit mit unseren Kunden auch unter den gegebenen Umständen stets eine praktikable Lösung finden werden.
