Die Immobilienverwaltung ist ein vielseitiges und anspruchsvolles Aufgabengebiet, das zahlreiche Herausforderungen mit sich bringt. Ob Sie als Eigentümer eine einzelne Immobilie verwalten oder als professioneller Immobilienverwalter für mehrere Objekte zuständig sind, es gibt eine Reihe von Schwierigkeiten, die es zu bewältigen gilt. In diesem Beitrag werden wir einige der häufigsten Herausforderungen der Immobilienverwaltung untersuchen und Ihnen wertvolle Einblicke und Tipps geben, wie Sie erfolgreich damit umgehen können.

1. Komplexe rechtliche und regulatorische Anforderungen: Die Immobilienbranche ist von einer Vielzahl von Gesetzen, Vorschriften und Bestimmungen geprägt. Als Immobilienverwalter müssen Sie sich mit Themen wie Mietrecht, Baurecht, Datenschutz und Vertragsrecht auskennen. Die Einhaltung dieser rechtlichen Anforderungen kann eine Herausforderung darstellen, insbesondere wenn sie sich ständig ändern. Eine gründliche Kenntnis der einschlägigen Gesetze und eine fortlaufende Weiterbildung sind entscheidend, um rechtliche Probleme zu vermeiden und Risiken zu minimieren.
2. Effektives Mietermanagement: Die Verwaltung von Mietern ist eine weitere Herausforderung, mit der Immobilienverwalter konfrontiert sind. Die Auswahl zuverlässiger und zahlungsfähiger Mieter, die Bearbeitung von Mietverträgen, die Durchführung von Mietanpassungen, die Lösung von Konflikten und die Kommunikation mit den Mietern erfordern Zeit, Geduld und organisatorische Fähigkeiten. Ein guter Kundenservice ist unerlässlich, um ein positives Verhältnis zu den Mietern aufrechtzuerhalten und Leerstandszeiten zu minimieren. Zudem müssen Anfragen, Beschwerden und Wartungsanfragen der Mieter bearbeitet werden. Eine Lösung für diese Herausforderung kann die Implementierung eines effizienten Screening-Prozesses sein, um potenzielle Mieter gründlich zu prüfen. Darüber hinaus kann die Nutzung einer Immobilienverwaltungssoftware die Kommunikation mit den Mietern vereinfachen und die Effizienz steigern.
3. Instandhaltungs- und Reparaturmanagement: Die Pflege und Instandhaltung von Immobilien ist ein wichtiger Aspekt der Immobilienverwaltung. Das ordnungsgemäße Funktionieren der Gebäudeinfrastruktur, die Organisation von Reparaturen und Wartungen, die Einholung von Angeboten von Handwerkern und die Überwachung der Arbeiten erfordern eine effiziente Planung und Koordination. Die Fähigkeit, schnell auf Reparaturanfragen zu reagieren und gleichzeitig den Kostenrahmen einzuhalten, ist entscheidend, um den Wert der Immobilie zu erhalten und Mieterzufriedenheit zu gewährleisten. Die Instandhaltung von Immobilien ist ein kontinuierlicher Prozess, der sowohl routinemäßige Wartung als auch die Behebung unvorhergesehener Probleme umfasst. Die Verwaltung von Reparaturen und die Koordination von Handwerkern können zeitaufwendig sein. Hier kann eine strategische Partnerschaft mit zuverlässigen Handwerkern und Dienstleistern helfen. Ein regelmäßiger Wartungsplan kann ebenfalls dazu beitragen, größere Schäden zu vermeiden und die Lebensdauer der Immobilie zu verlängern.
4. Buchhaltung und Finanzmanagement: Das Finanzmanagement ist ein weiteres zentrales Element der Immobilienverwaltung. Das Verfolgen von Mietzahlungen, die Abwicklung von Betriebskostenabrechnungen, die Verwaltung von Rücklagen und die Erstellung von Budgets erfordern eine präzise Buchhaltung und eine gute Kenntnis der Finanzpraktiken. Eine transparente und korrekte finanzielle Dokumentation ist nicht nur wichtig für die Eigentümer, sondern auch für die Einhaltung von steuerlichen und rechtlichen Bestimmungen. Der Einsatz von spezialisierter Immobilienverwaltungssoftware kann helfen, den Überblick über Finanzdaten zu behalten und die Buchhaltung zu vereinfachen.

Fazit: Die Immobilienverwaltung birgt zahlreiche Herausforderungen, die es zu bewältigen gilt. Von rechtlichen Anforderungen über Mietermanagement bis hin zur Instandhaltung und Finanzverwaltung gibt es eine Vielzahl von Aufgaben, die effektiv koordiniert werden müssen. Indem Sie sich über die relevanten Vorschriften informieren, Ihre organisatorischen Fähigkeiten verbessern und sich auf klare Kommunikation und Kundenorientierung konzentrieren, können Sie diese Herausforderungen erfolgreich meistern. Die Nutzung von modernen Immobilienverwaltungssoftwarelösungen kann Ihnen dabei helfen, effizienter zu arbeiten und den Verwaltungsprozess zu optimieren. Mit der richtigen Herangehensweise können Sie die Schwierigkeiten der Immobilienverwaltung bewältigen und zu einer erfolgreichen Verwaltung Ihrer Immobilien beitragen.

Das richtige Lüften in der Wohnung vermeidet Schimmelbildung!

Die Luft hat die Eigenschaft, um so mehr Wasserdampf aufnehmen zu können, je wärmer sie ist. Es besteht eine unauflösbare Abhängigkeit zwischen der Lufttemperatur und der Fähigkeit der Luft zur Dampfaufnahme. So kann z. B. in einem Zimmer mit einem Raumvolumen von 50 m³ die Raumluft bei einer Zimmertemperatur von 20° C 865 g Wasser in Dampfform aufnehmen. Dieser so hoch erscheinende Wert entspricht aber nur rund 1/3 der Feuchtigkeit, die ein normal arbeitender erwachsener Mensch täglich ausatmet, weil in seinem Atem bis zu 100 g Wasserdampf stündlich enthalten sind. Alle Menschen und in den Wohnräumen lebenden Haustiere geben ungewollt über den Atem Luftfeuchtigkeit ab. Diese Feuchtigkeitsabgabe wird durch Wohnprozesse, wie Baden, Duschen, Kochen, Waschen usw. verstärkt. Hinzu kommen noch die Feuchtigkeitsmengen, die durch den Betrieb von vielen modernen Haushaltsgeräten (Geschirrspüler, Kaffeemaschinen, Luftbefeuchter, Wäschetrockner, Waschmaschinen) und durch größere Aquarien sowie umfangreiche Blumenansammlungen entstehen. Von sehr wesentlicher Bedeutung ist die Belegungsdichte (Mensch und Tier) der Wohnung und die persönlichen Hygienevorstellungen der Bewohner. Selbst eine sehr hohe Raumluftfeuchtigkeit bringt – von Ausnahmen abgesehen – dann keine Probleme, wenn ausreichend gelüftet wird. Der notwendige Zeitbedarf für den Mindestluftwechsel hängt vor allem von der Luftgeschwindigkeit ab, d. h. davon, wie schnell die Luft durch den zu lüftenden Raum flieht.

Die erforderliche Lufterneuerung sollte, vor allem bei modernen fugendichten Fenstern, durch mehrfaches tägliches Lüften erfolgen, am besten als Stoßlüften. Dort, wo dies möglich ist, sollte der Lüftungsvorgang als Querlüftung – volkstümlich Durchzug genannt – erfolgen.

Wer glaubt, das Stoß- oder Querlüften sei energieverschwenderisch, und es wäre deshalb besser, die Fenster zu kippen, irrt.

Die Heizwärme erwärmt nicht nur die Raumluft, sondern auch die raumbegrenzenden Bauteile und alles, was in einem Zimmer vorhanden ist, wie Einrichtungsgegenstände usw. Die gespeicherte Wärme wird über den Lüftungsvorgang nur sehr langsam abgegeben, weil insbesondere die wärmetechnisch trägen Bauteile sich hinsichtlich ihrer Oberflächentemperatur den veränderten Temperaturverhältnissen nur langsam anpassen. Je besser die Wärmespeichereigenschaften der für Decken, Wände und Böden verwendeten Baumaterialien ist, desto geringer sind die durch Lüften entstehenden Wärmeverluste.

Die Bewohner benötigen eine gewisse Mindesttemperatur, damit sie sich behaglich fühlen. Die thermische Behaglichkeitsgrenze unterliegt subjektiven Einflüssen wie Alter, Bekleidung, Gesundheit und Tätigkeit in der Wohnung (Arbeiten, Fernsehen, Schlafen usw.). Der Körper empfindet dabei ein Wärmegefälle als unbehaglich, wenn die Zimmertemperatur geringer ist als die der Umgebung. Bei dem bekannten Anwärmen – um Heizenergie einzusparen, wird in den nicht benutzten Zimmern nicht geheizt, sondern nur die Zimmertür zur Raumlufterwärmung geöffnet – strömt Raumluft aus warmen Räumen mit einem relativ normalen, aber absolut hohen Feuchtigkeitsgehalt in weniger warme Zimmer mit kalten Wänden, wie z. B. das Schlafzimmer. Dort kühlt die Luft ab, die relative Luftfeuchte steigt damit schnell an. Durch die in diesem Raum vorhandenen niedrigen Temperaturen kann die Raumluft den in ihr enthaltenen Wasserdampf nicht mehr im bisherigen Umfang festhalten; es kann dann sehr leicht zur Kondensatbildung auf den Wandinnenflächen kommen. (Die Wände fangen an zu schwitzen.)

Der Verbund von Räumen mit unterschiedlichen Raumtemperaturen schafft vielfach die Voraussetzung oder ist eine ganz wesentliche Ursache für das Auftreten von Stockflecken. Einige Bewohner drehen trotz aller Aufklärung tagsüber immer noch die Thermostatventile ab, wenn sie das Haus verlassen. Nach der Rückkehr von der Arbeit werden die Ventile, ausgenommenen die kühleren Bereiche, voll geöffnet, und es wird dann erwartet, dass die Aufenthaltsräume in Minutenschnelle behaglich warm sind. Dies ist allein schon aus technischen Gründen kaum möglich und stellt außerdem ein unwirtschaftliches Heizverhalten dar.

In der Praxis führt auch der Möblierungsgrad der Wohnräume, die Art der Möbel und deren Aufstellungsort immer wieder zu Schwierigkeiten. Einrichtungsgegenstände, die an einer Außenwand aufgestellt werden, müssen einen größeren Wandabstand haben als die, die an einer Innenwand stehen, es sei denn, dahinter liegt ein kalter Raum, z. B. das unbeheizte Treppenhaus. Dann muss auch dort der Abstand der Gegenstände von der Wand vergrößert werden. Auch seitlich, über und unter einem Möbel muss eine Luftzirkulation erfolgen können. Anbaumöbel, Klappbetten, Schrankwände usw. werden leider aber häufig so angebracht, dass die Raumluftumwälzung nicht oder nur sehr unzureichend erfolgen kann und sich deshalb Kondensat bildet. Wenn die Möbelaufstellung falsch erfolgt ist und ein hoher Möblierungsgrad vorliegt, werden Betten, Kleider und dergleichen leicht feucht – das Auftreten von Stockfleckenschäden ist dann oft nur noch eine Zeitfrage. Dies gilt auch bei langen Vorhängen, Wandteppichen usw.

Eine wohnhygienische Grundregel, wonach bei einem stoßartigen Feuchtigkeitsanfall diesem umgehend durch Stoßlüften begegnet werden muss, scheint in Vergessenheit geraten zu sein. Dies gilt ganz besonders für die Nassräume (Bad, Dusche) und den Küchenbereich.

Seit dem 01. Dezember 2020 gilt das neue Wohnungseigentums­modernisierungsgesetz WEMoG und stellt damit viele Verwalter und Eigentümer vor neuen Herausforderungen. Mitunter wurden damit nun Eigentumsversammlungen per Online-Konferenz möglich gemacht und Hürden für Beschlussfassungen aufgeweicht. Was ändert sich also künftig genau? 

Was ändert sich bei der Eigentümerversammlung?

Eine der größten Veränderungen betrifft mitunter die Wohnungseigentümerversammlung welche mit Beschluss nun auch per Online-Teilnahme stattfinden kann.

§ 23 WEG: Wohnungseigentümer­­versammlung

Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.

Damit ergeben sich nun zwei verschiedene Möglichkeiten eine Eigentümerversammlung durchzuführen:

1. die klassische Präsenzversammlung 
2. die Präsenzversammlung mit freiwilliger Online-Teilnahme

Die Wohnungseigentumsgemeinschaft erhält nunmehr eine Beschlusskompetenz, ob und in welchem Umfang eine Online-Teilnahme erfolgen soll. Dabei hat die Versammlungsleitung die Voraussetzung der Nichtöffentlichkeit herzustellen. Gegen „Manipulationen“ durch Eigentümer kann sie nur einschreiten, wenn diese erkennbar werden. Auch die Abgabe der Stimmberechtigung sollte im Voraus klar definiert werden. (Im Chat oder Audio?)

Des Weiteren reicht eine Vollmacht nun auch in Textform aus und muss nicht mehr wie zuvor schriftlich erteilt werden. Die Einladungsfrist wurde von nunmehr 2 Wochen auf 3 Wochen verlängert. Dafür wurden die Anforderung der Beschlussfähigkeit im Gesetzestext gestrichen. Hierbei ist es nicht mehr notwendig mit mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten zu sein, damit eine Versammlung als beschlussfähig gilt. Spricht somit, dass eine Versammlung immer Beschlussfähig ist unabhängig von den anwesenden Miteigentumsanteilen!

Was ändert sich beim Umlaufbeschluss? 

Die Abstimmung per Umlaufbeschluss wurde vereinfacht. Wo zuvor die Stimmabgabe schriftlich von den einzelnen Eigentümern erteilt werden musste, reicht nun eine Abgabe in Textform aus (per E-mail, SMS, etc.). Es müssen weiterhin alle Eigentümer dem Umlaufbeschluss zustimmen (Allstimmigkeit) damit dieser gilt. Es sei denn, die Wohnungseigentümer beschließen im Vorwege, dass ein einzelner Gegenstand mit Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Dabei muss klar ersichtlich sein, um welchen Gegenstand es sich handelt.

§ 23 WEG Abs. 3 Satz 2: Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

Was ändert sich bei der Beschlussfassung?

Die Hürden zur Beschlussfassung wurden im WEG-Gesetz merklich abgesenkt. Künftig reicht die einfache Mehrheit aus, um eine Entscheidung auf der Eigentümerversammlung verbindlich zu treffen. In diesem Fall zahlen nur diejenigen Eigentümer, die für die Maßnahme stimmen. Nur ihnen ist dann allerdings auch die Nutzung gestattet.

Eine nachträgliche Teilhabe ist jedoch möglich. Hierbei kann ein Eigentümer nach Meinungsumschwung oder Eigentumswechsel nachträglich gegen Kostenbeteiligung per Beschluss den Nutzen beantragen.

Wird der Beschluss mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Eigentümer gefasst, die 50 Prozent der Miteigentümeranteile repräsentieren, gilt die Entscheidung für alle. Das bedeutet auch: Jeder muss zahlen und alle dürfen nutzen. 

Wie geht man mit baulichen Veränderungen um?

Bauliche Veränderungen werden in §§ 20, 21 WEG umfassend neu geregelt.

Über jede bauliche Maßnahme wird nach § 20 WEG mit einfacher Mehrheit

entschieden jedoch fallen Nutzungen und Kosten grundsätzlich bei den Eigentümern an, die

für die Maßnahme gestimmt haben. Jedoch kann durch Mehrheitsbeschluss festgelegt werden, wie die Verteilung der Kosten geregelt werden soll. 

Eine Sperre gilt jedoch weiterhin nach § 20 Abs. 4 WEG.

§ 20 WEG Abs. 4: Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.

Hierbei ist jedoch zu Beachten, dass eine bauliche Veränderung nicht automatisch zur Nichtigkeit führt sonder lediglich anfechtbar ist. Auch kommt es auf die Art der Umgestaltung an. Zu definieren ist hier der Begriff der grundlegenden Umgestaltung. Im engeren Sinne müsste sich der Gesamteindruck insgesamt verändern und nicht nur hinsichtlich einzelner Gebäudeteile.

Wir fassen kurz zusammen, welche Möglichkeiten der Kosten- und Nutzungsverteilung bei baulichen Veränderungen gelten:

1. § 21 Abs. 3: Es zahlen und nutzen grundsätzlich nur die Einheiten der Ja-Stimmen
2. § 21 Abs. 2: Bei qualifizierter Mehrheit oder bei sich amortisierenden Maßnahmen zahlen und nutzen alle nach Miteigentumsanteilen.
3. § 21 Abs. 1: Bei individuellem Begehren zahlt und nutzt nur die Einheit des Begehrenden.
4. § 21 Abs. 4 WEG gewährt Nichtnutzungsberechtigten durch einen Meinungsumschwung oder Eigentümerwechsel den Anspruch auf Beschluss, gegen Kostenbeteiligung der Einheit künftig auch an Nutzungen teilzuhaben.

Was ändert sich für den Verwaltungsbeirat?

Anders als zuvor gibt es nunmehr keine Beschränkung der Anzahl der Mitglieder im Beirat. So war es zuvor zwingend vorgeschrieben, 3 Mitglieder im Beirat zu haben. Weiterhin gilt, dass ein Beiratsmitglied auch ein Wohnungseigentümer sein muss.

§ 29 WEG Abs. 1: Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.